这是杨现领首次公开谈房地产互联网赛道，他在演讲中谈了很多对行业总结性和前瞻性的观点，相信对从业者会有启发。
第一、 过去的增长速度是非常大的宏观背景，房地产是这个背景下最大的获利者，我一直认为只有伟大的时代，没有伟大的企业。
第二、房地产开发商可能是第一个走下神坛的品类，未来集中度还是会很高，但是势能会被减弱，话语权被削弱，未来的困难会越来越多。
第三、用相同的自己到达不了一个不同的未来。 今天开发商用过去传统的逻辑无法走到未来，代理公司、媒体无法走到未来，中介公司也无法走到未来。
第四、今天在中国的资产配置方向非常重要，股票P2P都没有任何的机会，在这种情况下，大家的投资配置就是房产，卖房子的目的是买房子，买房子是为了下一次换房子。 百分之百的需求都是换房需求，这是今天的市场发生的最根本的变化。
第五、行业最大的变化就是基于人店的交易渠道的重构，人的时间去重构，人到底做什么效率才最高，怎么做，用什么做，用什么的人来做，这里面会产生非常多的不同的机会。
第六、未来房地产互联网的价值是在于重新定义人，尤其是依托与门店，释放人的服务价值。
第七、行业最大的问题是对经纪人的底层没有任何的尊重，我们讨论商业模式、交易模型，讨论各种平台，从来没有人讨论过经纪人的体验，这是整个行业最大的悲哀。
第八、总体上我认为行业的终极使命就是提升经纪人的预期 （职业） 寿命，预期寿命很关键，只有活的久，才愿意投入，当人觉得自己活不长的时候是很可怕的。
第九、最终行业进步一定是四个要素，以经纪人为中心，中间是信息、成本、确定性，除此之外没有别的。
还有很多很耐人寻味的思考，大家可以看以下实录部分：（以 下是杨现领演讲实录， 未 经演讲 人审核）
房地产和互联网的结合已经走过了很多的阶段，早期是信息的阶段，中间经历过所谓的电商的阶段，今天到了渠道阶段，总体上我们跨过了三个时代，不同的时代产生了非常多不同的物种。
第一个阶段，典型的物种是搜房，安居客、凤凰、焦点等等这样的信息媒体；第二个阶段是所谓的电商或者说O2O的阶段，这个阶段里面产生了房多多、好屋、二手房交易领域的爱屋吉屋，这个阶段也是产生了巨大变化的阶段。
今天到了所谓的渠道阶段，我认为是一个颠覆性更强的阶段，前面的阶段影响比较有限，但是今天我们看到以中介为代表的渠道的崛起对整个房地产产业链的重构的力量是被低估的，未来可能会非常的强势。
今天我们又看到它的崛起，渠道的崛起，这个阶段的来临已经重新定义了很多游戏规则，所以在这个大的阶段下，未来的科技跟房地产，包括互联网跟房地产怎么样结合，大概什么样的趋势？
从1999年到2018年，差不多二十年，商品房的交易额115万亿，堪称黄金时代。
如果拆分会发现，过去五年房屋交易额65万亿，过去二十年里面真正的黄金时代是过去五年，在过去二十年中的交易额占比56%，接近60%的交易是在过去五年完成的。而过去三年，每年的交易额在15到16万亿，这是非常庞大的市场。所以总体上房地产交易额在过去的五年，尤其是过去的三年经历了非常大的爆发和释放。
如果看房价，1999年刚刚房改的时候，北京上海的房价大概只有两三千一平米，今天的房价已经达到了五万到六万，所以从各个维度评估今天的市场，实际上已经是非常庞大的，且经历高速成长的快的上行周期。
从这一轮下来会看到，经济增长我们认为是下降的，而且趋势是不可逆的，原因很简单，就是过去增长太快了。这是大的宏观环境，未来的时间里面经历了过去五年房地产长期向上的第一个宏观环境，就是下行的市场和下行的宏观经济，这是非常确定的事件。
而下行的原因也非常简单，就是因为过去我们增长太快了，我们可以看到数据，1978年的时候，中国刚刚改革开放的，人均GDP156美元，2019年大概超过了九千美元，接近中等国家水平。
从156到9000大概涨了60倍，过去的40年，人均的GDP是9.4%，这是超过同期所有转型国家的增长速度的。这些国家都曾经经历了快速的经济转型或者说经历了快速经济增长，这个成长期内很少有中国这样的增长。
过去的增长速度是非常大的宏观背景，房地产是这个背景下最大的获利者，我一直认为只有伟大的时代，没有伟大的企业。
今天我们看到大家都挺牛逼，2009年的时候最大的开发商交易额是600亿，今天最大的开发商交易额突破了7000亿，过去的十年基本是翻天覆地的变化，开发商快速的规模化、集中化，但是我们认为总体是市场给我们的巨大红利。
在未来的机会，我认为跟宏观经济周期一样，会变成一个相对需要靠效率、需要靠结构性的机会增长的时代。
我专门比较了一下，经济下行周期里面哪些产业跑出了真正牛逼的公司和股票，特别典型的是家电行业，家电行业今年的前面三家最大的家电企业的市占率60%，但是这个和我们的行业集中度有很大的不一样，过去几年房地产开发商的集中度快速的上升，但是还有本质的不一样，家电行业集中度快速上升的过程中定价权也在快速的提升，或者说行业毛利率在快速的提升。
以我们看到过去这些年家电行业产生了非常多的牛股，头部企业都是非常优秀的、成长的，快速能够给投资者带来回报的股票，核心是集中度上升的时候定价权也在上升，房地产不一样，房地产的土地在政府，资金在银行，成本很难优化，下游的产品也没有定价权。
所以，我的判断是在这么一个大的背景下，房地产开发商可能是第一个走下神坛的品类，还是很大，集中度还是会很高，但是势能会被减弱，话语权被削弱，未来的困难会越来越多。
当开发商变得困难的时候，这个行业才真正有希望，如果开发商卖房子非常容易，还是供不应求，这个行业就永远没有希望。
大的时代，当开发商从快速高歌猛进的增长的时代向存量，供不应求向相对来说供给过剩的时代转移的时候，互联网、科技也好，才真正的发挥它的价值。
过去几年杠杆率涨的非常快，今年中国居民的杠杆率已超过50%，这个水平在过去的几年里面涨了30%，我们有30%不到有五年时间涨到50%，过去几年的房地产繁荣是杠杆率带来的，所有经历的快速杠杆化的国家都经历了大幅度的经济下行甚至是经济危机。
1985年到1989年，日本的银行业的信贷增长65%，同期房地产的贷款增长了4.5倍，这个时间里面日本的房价飙升，日本的房价的价值除以GDP这个指标接近5倍，最后泡沫无法支撑，到达了崩溃的边缘，1990年前后经历了人类历史上最大的房地产泡沫的破灭。
日本房地产泡沫破灭的时候，日本家庭的杠杆率差不多70%，而今天中国的杠杆率是55%，增长的速度跟日本的增长速度比更快，今天我们对居民的透支是比较严重的。
在这种情况下，我相信整个房地产一路高歌的时代是不可避免的要下来了。包括2019年的数据，还在增长，交易额增长了10%，今年的交易量大概在17亿，交易额16万亿，这是非常夸张的数据，连续三年的交易额在15到16万亿之间，这是过去我们走过的非常高速繁荣的道路。
2011年的时候，万科就喊出来中国的房地产由黄金时代进入白银时代，但是这个判断是错误的，今天看过去的三年才是真正的黄金时代，增速非常快，交易量非常大，产生了五千亿以上的大的房地产企业。
所以我们看到如果你看历史，2009年和2010年TOP30的企业今天大部分都已经不在了，过去了三年、五年，房地产企业已经沧海桑田了。所以我们看到行业规模性还在成长，但是结构性的冲突在发生剧烈的调整。
总体上中国已经不缺房子了，今天的人均居住面积大于36平米，存量2.5亿套，已经非常不缺房子了。这个情况下我们调研的时候看到，大部分的需求是换房改善，绝对的刚需，新增的首次置业的需求越来越少，当进入换房时代的时候，格局就会发生巨大的变化。
今天我们看到越来越多的新房的交易需要靠二手房的渠道，就是因为大部分的新房的客人实际上来自于二手房的业主，二手房的业主只有把房子卖了之后再买新房，一线%以上的需求已经是置换需求了。
我们发现新房和二手房开始高度的相关，高度的相连，特别是今天又看到房客分离的时代到来，我认为是置换需求+房客分离底层逻辑的变迁必然决定了渠道的崛起是长期的事件，而且渠道又比我们想象的高。
我最近问了很多城市的城市总，我们发现今天在很多城市的二手房交易渠道的渗透率，原来我们卖房子，早期打广告，媒体上发一个信息，就能够自然获得流量，案场就可以自己转化，自己销售，代理公司再销售一些，整体上开发商不太需要渠道，通过媒体就可以解决去化的问题。
今天我们看到置换需求的到来，房客的分离，什么意思，客户在市中心，而房子已经跑到郊区去，带看距离非常的遥远，我们发现案场无法自然到访，根本没有客户。
前几天我专门打车，跟着一家公司的销售顾问调研，跑盘，随便找一个盘，打车一个半小时才能过去，这个情况下怎么会有自然到访，开发商自建销售团队和代理公司的转化能力都没有了，代理公司的消失和压力是不可逆转的事情。
销售压力最大的，或者说这个产业链里面首先被消灭的就是代理、其次是媒体，传统媒体不用说了，互联网媒体也下来了，下面再下来的就是代理。这个趋势是不可逆的，所以我们看到整个行业的产业链在发生系统性的冲突，媒体的消亡和代理的衰弱不是均匀的，所以你看世联行的股票和易居的股票跌落不是匀速的，很快，利润率的下降也很快，不是说这些公司不好，而是时代变了。
当然了，这些公司也有非常大的机会，因为他们掌握了很多的资源，总体上大家都在转型。二手房中介公司也在转型，原来靠那套假房源的逻辑也玩不了了，今天所有的角色都在不可避免的转型，底层逻辑改变了。
有一句话说，用相同的自己到达不了一个不同的未来。今天开发商用过去传统的逻辑无法走到未来，代理公司、媒体无法走到未来，中介公司也无法走到未来。
今天我们发现存量市场是最可笑的市场，我挺失望的，我虽然创业，也觉得挺悲剧的，这个行业实在太无聊了，没有任何的进步和变化。在交易效率没有任何的提升，消费者体验也没有提升，经纪人的体验也没有提升，行业没有任何的整体的进步。
所以我觉得互联网颠覆这个行业也很困难，今天这个行业就是这样的，具有很强的周期性，又是非常的低频，又严重依赖于线下，所以我相信互联网的改变、科技的改变需要花一些时间。
房价很高了，购买力也不行，租房的时代会到来，所有行业的品类都在变化，包括家装、家居。今天标准化家装的比例很难想象，五年前整装的比例只有个位数，今天已经到10%，未来五年能到40%。
几乎整个房地产我们可以数一下，15万亿的新房，6万亿的二手，两到三万亿的家装家居，一到三万亿的租赁市场，还有一万亿的物业市场，都在动荡重组。
我认为这是中国互联网和中国科技重塑的最后一个战场，因为这个真的太大了，中国最大的品类是零售领域，零售领域里面的单品非常非常多，所以产生了非常多伟大的公司，包括过去三点五年干到一万亿交易额的拼多多，今天我们的行业25万亿，没有出现牛逼的公司，最牛逼的是搜房，2014年的时候搜房的估值100亿美金，今天已经差不多消失了。
今天还有是58，当消费者需要真房源信息的，需求颗粒度越来越多的时候，是在多维动荡的重组，这里面蕴含的是科技的力量和消费者的力量。
我最近研究零售行业，我想弄明白一个事情，拼多多到底怎么崛起的，发现非常简单的逻辑，原来我一直认为低价、品类、速度是三个最重要的要素，我认为是同等重要的，我认为这三个因素做到了一定赢。
后来我再去看一本书《富甲美国》，豁然开朗，这三个元素不是同等重要的，消费者给予便宜的权重超过60%，便宜是最重要的，所以拼多多就是便宜的点切入，我们看到今天它就是便宜，商品的排列准则跟京东是不一样的，跟阿里也是不一样的。
不是说做的广告位高就给你更高的展示的机会，是按照价格，消费者体验重新定义游戏规则的，所以我们看到同样的商品，同样的iphone的手机在拼多多就是便宜，原来我特别看不起拼多多，但是今天我身边的朋友，同事、员工都在用。
消费者的需求，喜欢便宜的，这是核心的，这是唯一决定产业变迁的指挥棒，为什么今天的租赁会崛起，为什么渠道会崛起，为什么大家不满意一些平台，核心是因为消费者不满意，这里面我认为就会差距非常激烈的动荡冲突的机会。
我们做了一个假设，200个需求，进入市场决定买房，大概率会买新房，另外一部分人会买二手房，买二手房的时候链条就产生了，100个新房，100个首次置业者买二手房的时候就有一百个业主被接盘了，这一百个业主大概率会继续买房子，我们按同样的比例，50个人买二手，50个买新房，50个业主再次转化成新房交易，这是交易和传导链条的产生。
这个图是对现实的交易的简单的模拟，今天我们如果不是为了买房子，业主是不会卖房子的，卖房子的唯一原因是买房，因为今天在中国的资产配置方向非常重要，股票还是P2P，都没有任何的机会，在这种情况下，大家的投资配置就是房产，卖房子的目的是买房子，买房子是为了下一次换房子。
今天你为什么买房子，在北京50%都是90后买房，太可怕了，91、92年的占比最高，这些人你问他们买房的目的是什么，他们不是为了自己住，他是为了自己结婚生孩子的时候能够换房子，今天不买房子，明天想换房子没有机会，越早的进入这个市场，未来在自己给小孩准备学区的时候有条件换，所以你今天在北京和上海，就是尽早的买一套老破小，五年之后换更大的二手房和或者新房。
今天可以明确的说，百分之百的需求都是换房需求，这是今天的市场发生的最根本的变化。
未来的科技，未来的互联网，重新定义了房地产行业，已经不是重新定义线上，而是重新定义了人脸模式，今天在座的各位都参与了，都在这个领域做，通过SAAS，通过加盟，通过信息各种方式定义二手房的交易链，就是怎么样重新人店为中心的交易渠道更加高效的运转。
今天我认为空间还非常大，2019年中国的二手房交易额6.5万亿，按2%的佣金，人均不到10万，效率非常低。我看到上市公司的年报物业公司的人均产值是15万，中介公司只有10万，非常低的水平。而且人均10万是人均的概念。
经纪公司只有40%的人有开单率，大部分的人产值是闲置的。为什么二手房一定会卖新房，要重新利用60%的闲置产能，为什么代理公司一定干不过中介，因为代理公司需要自己招聘，自己有人卖新房，而中介公司是重新的利用60%的闲置人力卖，他不用增加新的成本。重新利用产能而已。
在南宁有一家中介公司，人均成交额在700万左右，这些公司为什么做的好，其实核心就是一二手联动的业务做的好，在二手房经纪人的规则之下卖新房，产能最高效的利用，这种利用提升了经纪人的效率，我认为这是交易渠道，重新定义人的时间，我们到底把经纪人百分之百的时间如何分布，尤其是年轻人。
这个数据大家能记得，今天一个二手房，我们要卖掉平均花60天的时间，但是卖新房，新房的成交概率30天以内93%，而新房在一周内卖掉的概率是60%，新房的成交周期是短的。
第二点，新房的带看成交比非常高，今天我们卖一个二手房需要二三十组的带看，但是卖一个新房只需要十组。在这种情况下我们看到这一点上与二手房相比，小白经纪人原来除了做租赁之外，今天还可以做新房，这是产能的共性。
所以未来我觉得最大的变化就是基于人店的交易渠道的重构，人的时间去重构，人到底做什么效率才最高，怎么做，用什么做，用什么的人来做，这里面会产生非常多的不同的机会。
我调研了一家渠道公司，百分之百的员工都是本科生，很大一部分是985，我跟他们的员工聊，我们跟他们比实在太LOW，一个研究生毕业的学生经过三年的训练真的不一样，你从任何的问题开始问，他聊的非常的开心，我们一行十几个人大家的印象都非常好，人是第一品牌，当你的人长成这样，你的公司就是这样，他们的交易额只有300亿，但是在资本市场是有价值的。
我们看到一些单纯的，我们只是做信息或者平台的公司今天很难，你不掌握人，不掌握店，没有任何的能力也没有任何的价值，这是我们看到的整个行业正在发生的底层的基础性的变化。
市场的变化、交易的变化带来的是人店模式的重塑。所以人店模式的重塑本质上在于重新定义人的产能、分布规律，我怎么样让经纪人的产能更加有效的分配，更加合理的分配。
如果你是做中介的，你一定要知道，经纪人60%的时间是无效的，经纪人每天工作12个小时，但是大部分的时间都是无效的时间，大部分看手机，打游戏。
今天我们对经纪人的时间的重塑还有非常非常大的空间，这个行业不需要那么多人，需要的是更加有效的时间，有效的产能投放，这是我们觉得所有的从业者最大的机会所在，无论你是新房、二手房，哪怕是线上都有很大的机会，线上的效率非常低，低到令人发指。
我昨天看到一个中介公司的端口数据，100个房源才获得一个IM的聊天，一个IM能转化成多少交易，100个才有20个带看，20个带看才有一个成交，你算这个帐。
所以今天我们在信息平台上对信息的虚假性的消费是严重过度的，但是我们对优质性的消费是没有的。
所以我觉得在信息端，交易端，任何的端都有非常大的改进的空间，中国的互联网和中国居住行业的结合虽然经历了二十年的历史，也可以说还是零，或者说是负的，因为没有建立真正的能力。
最终我们发现怎么样重新定义门店的价值和人的价值，门店的价值很大需要挖掘，门店在社区的价值上、门店在人的连接的价值上、服务的价值上还有非常大的价值，门店不仅仅是工作的地方，今天线上的竞争绝对的过度，线下的竞争严重的不足。
我调研了麦田、链家和中原的20多个经纪人，我跟他们聊天收获特别大，他们告诉我今年卖了九套房子，只有一套来自于线上，几乎全部都在老客户转介，重复交易，朋友推荐。所以中介的生意天然的就是让的生意，口碑的生意。
今天的美国60%的买方和卖方找朋友都是通过朋友转介绍推荐实现的，而今天我们想发端口，没有任何的意义。所以今天我们要做的是重新利用线下的巨大的价值，我这么说可能会得罪人，尤其是58的人，非常不好意思，我不想针对任何人和公司，我想说这个时代终究是变化的，如果不变化，结局就跟搜房差不多。未来的大的产业链都会发生激烈的重组。
今天我们都没有做太多的文章，最后的交易中竞争非常的过度。我们的竞争，我们的思考和所有的优势都在最后建立的，谁结客的能力强谁牛逼，这是有问题的，我们一定要在服务端建立能力。
总体而言，我们这个行业的本质矛盾就是人的矛盾，未来的互联网，科技的价值是在于重新定义人，尤其是依托与门店，释放人的服务价值今天我们看数据是非常有问题的，我们的行业利润非常低，150万，人均3单，八个月的平均工作时间，95%的经纪人五年寿命概率只有5%。
所以今天很多公司吹牛逼说我要让经纪人有尊严，让行业进步，这个行业怎么进步？行业真的进步了么？
我们今天的行业没有进步，所以总体感觉大家的成功可以说是某种程度上公司层面的成功，行业是没有成功的，我们的效率还很低，而且竞争更加残酷了，更加恶劣的，这是今天的现状。
经纪人的体验等于客户体验，我们只有提升经纪人的体验，客户体验才能真正意义上得到提升，而科技的价值和互联网的价值重新定义了经纪人经验。
只有这样才具备真正的价值，当经纪人的体系建立起来的时候，我觉得我们才真正意义上建立了行业的正循环，今天行业只有负循环，过去几年从爱屋及屋到搜房转型，到58到今天的贝壳，行业没有任何的进步，行业日益的激烈竞争，血淋淋的，日益艰难，但是在交易端竞争，而不在服务端和人才端竞争。
总体上我认为行业的终极使命就是提升经纪人的预期寿命，预期寿命很关键，只有活的久，才愿意投入，当人觉得自己活不长的时候是很可怕的。
赞比亚这个国家的人的预期寿命是45岁，你是不太可能读研究生的，我读到博士毕业的时候31岁了，45岁就死了，神经病啊。反过来我生活在意大利，预期的寿命是75岁，我大概率会接受高等教育，因为我的工作时间是40年。
所以预期寿命决定了你的所有的行为，1948年我们国家的人均寿命只有40多岁，你想一下，我今年40岁，才有5年就死了，太可怕了，这个情况下我的策略一定是能活一天是一天，及时享乐，所以贫困经济学的两个经济学家获得了诺贝尔奖，他们的结论是人陷入贫困的时候是没有未来，会采取早早的生孩子，早早的死去，你把钱给他们，他们不会买食物，他们会买电视机，他们觉得行乐太重要了。
当经纪人预期在行业里面只有一年周期的时候，他们会做什么，一定骗一单是一单，只做大单不做小单，一定不合作，一定能怎么样搞就怎么搞，大部分的行业都是这样。
今天的经纪人就是这样的状态，即便在北京，70%的经纪人一年也流失了，当我知道我活不过一年的时候，我一定采取早生快死的生存策略，在这个时候你说自己最优秀的或者说最理性的选择就是骗人，当行业陷入这个情况的时候是没有任何希望的，所以要改变经纪人的预期，给他底层的保障，今天的行业很多人说推动行业进步，提升尊严，一边又推合伙制，就是不给经纪人发工资，没有社保、怎么生存，这个行业太奇怪了。
所以这个行业最大的问题是我们对经纪人的底层没有任何的尊重，我们讨论商业模式、交易模型，讨论各种平台，从来没有人讨论过经纪人的体验，这是整个行业最大的悲哀。
所以未来的科技和直营有非常大的空间，要重新定义人的价值和人的力量，提升人的效率，全世界的公司都在重新定义人的价值，让人的工作效率更高，体验更好。
这是给经纪人尊严和好的感受，我们充分重视经纪人的价值，最终我相信推动行业的进步一个是科技，一个是资本，让他们在循环里面产生价值，这是行业的底层三个问题。最终行业进步一定是四个要素，以经纪人为中心，中间是信息、成本、确定性，除此之外没有别的。
大道甚夷，而人好径，大道非常平坦，规律非常清楚，但是每个人都喜欢走小径，其实大道的成本是最低的，我自己深有体会。
我觉得我就是一个傻子，过去五年我深入在这个行业，我认识了一群朋友和兄弟，你在一个行业深耕，走大道的成本是非常低的，获得的回报是最多的，但是每个人都觉得自己很聪明，总是找小径，小径的风险和代价最高，有的人走着走着就丢了。（全文完）
